要旨
违章建筑买卖合同被确认无效后，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且该损失与对方当事人之过错行为存有因果关系；核心是效力、损失、过错和因果关系四个要素。
案号
一审：（2015）顺民初字第07541号
二审：（2015）三中民终字第11075号
案情
原告李某
被告左某
左某为北石槽镇北石槽村村民；李某为海淀区居民。2013年7月23日，左某和李某签订《协议书》两份，其一为：经双方协商，村委会研究，同意左某将房产转让给李某，村委会收取管理费5000整，此协议书生效。”其二为：经村委会研究，同意李某同志长期使用左某房产，面积402平方米，每平方米收土地使用费30元”。两份协议均有李某、左某签字及北石槽村委会章。
2013年7月30日，左某、李某签订《房屋出让书》，内容为：“左某收到李某交来人民币65万元整，自愿将本人位于北石槽村关坑北，房产交李某永久使用，并自愿放弃此房屋所有权、使用权、继承权及一切与此房屋相关权利。声明人：左某、李某，见证人：李于”，双方及见证人在落款处签名捺印。当日，李某交付购房款65万元，左某将房屋交付给李某。
经查，该房为左某所建，位于北石槽村之集体空闲土地上，无集体土地建设用地使用证。2013年9月，涉诉房屋被政府定为违章建筑，并向左某、汪艮生送达《限期拆除通知书》，但未通知李某；2014年5月22日，镇政府向左某、汪艮生送达《催告书》；同月24日，镇政府向左某、李某解释拆除要求。不久，房屋即被拆。
经查，涉案被拆房屋建于2011年，经村委会同意，但无审批手续，建筑成本不到30万元，李某在购买涉案房屋后，未对房屋进行过改建。
房屋被拆后，李某将左某、村委会诉至法院；请求确认两份合同及协议书均属无效；请求返还购房款，并赔偿房款利息等相应损失。
审判
北京市顺义区人民法院经审理后认为，双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性规定，否则无效。涉案房屋因系违建，属不可交易物，故涉案《房屋出让书》、《协议书》均属无效。左某明知房屋建在非宅基地上，不具备合法产权，而将其出卖给李某，负主要过错；李某因未尽谨慎审核义务，担次要责任。法院根据双方所承担的责任比例，确定左某应返还李某70%的购房款；村委会收取的费用全额返还；李某主张的连带责任、借款利息、误工费、精神损失费、交通费等，均不支持。
判决：1、李某与左某签订的《房屋出让书》、《协议书》无效；2、左某返还李某房屋出让款455 000万元；3、村民委员会返还李某土地使用费、管理费共计17 060元；4、驳回李某其他诉讼请求。
李某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。
北京市第三中级人民法院审理认为，本案争议焦点是合同效力及其后续问题处理。
鉴于涉案房屋属违章建筑并已被强拆，故涉案买卖协议均属无效。
其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。鉴于左某违章建房出售，其过错程度明显；但李某亦未尽审慎注意义务，亦存相应过错。但因违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故李某是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与李某之审慎注意义务之间并无因果关系，依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故左某应自行承担建筑成本损失；一审法院以购房价款为基数确定责任份额不当。但因涉案房屋已实际交付使用，依公平原则，李某应支付一定使用费用，二审法院根据案件具体情况，酌定5万元。
据此，二审改判：维持一审法院认定合同无效和村委会返还管理费的判项，改判左某返还李某房屋出让款60万元，其他请求驳回。
评析
本案争议焦点是涉案合同效力及其后续问题处理。
一、违章建筑买卖合同效力及处理原则
违章建筑买卖合同属效力待定合同，而非一定无效。其效力取决于建筑人是否补办相关手续这一特定事实。依法补办相关手续的，违章建筑从违法转为合法，合同有效；不能补办相关手续，则合同无效。对于经补办手续而合同有效的，应依合同规定严格履行，若买受人以违章建筑违法为由，主张解除合同或终止履行的，不应支持。对于无法补办手续而合同无效的，按合同无效原则处理。在具体处理时，应做到实质公平、物尽其用，对于买受人实际使用违建房屋的，应判令支付一定的使用费。
二、缔约过失责任损害赔偿应注意的问题
因合同无效给对方造成的损失赔偿问题，分为两个层次：一是赔偿损失标准的确定问题。对于不能返还财产或财产价值遭受损失的，应通过赔偿使财产关系恢复原状。在违章建筑买卖合同中，如违章建筑受损，应以违章建筑成本作为返还义务人返还价值的标准，而非合法房屋价值或者合同交易对价，同时该违章建筑受损与对方当事人的过错行为之间还必须有在因果关系，这是本案中的一个关键点。二是双方过错的认定问题。在违章建筑买卖中，出卖人主观之故意不言而喻，而买受人也应对房屋之所有权履行必要注意义务，未尽注意义务的，亦有过错。处理此类纠纷，应当综合双方的过错程度，损害后果与过错之间是否存有因果关系，缔约过失损失大小，确定各自应承担赔偿责任。
三、本案买卖合同的效力分析及后续处理
关于涉案合同效力。我国合同法第52条规定：有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后的处理。我国合同法第五十八条、第五十九条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还 ；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。
具体到本案，左某、北石槽村委会首先应按照相关法律规定将所取得的款项返还李某；然后再根据案件实际情况分析应否承担相应的缔约过失责任。由于违建房屋已被拆除，故已不存在相应的房屋返还问题，对于因违章房屋被拆除所产生的相应财产损失问题，在下面的缔约过失责任论述中一并予以分析。
四、本案双方当事人的缔约过失责任
所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。我国《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
本案关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。
对于先合同义务可从两方面分析：一是卖房人左某对涉案房屋未获政府审批、土地未获集体土地使用权证之重要事实应属明知，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务；二是买房人李某对房屋权属及合法与否亦未尽审慎注意义务，双方均存过错，左某之过错程度大于李某。
再看由此产生的相应损失。本案中，李某之信赖利益损失为履行该合同而产生的借款利息、交通费等相应合理支出；左某之损失是违建房屋被拆后的建筑成本。但要注意，该房屋被强拆之直接原因是因为房屋的违章建筑性质；同时，在时间上，该房屋建造在先，签订合同在后，是先建成后再出售，亦非双方协议合作建造，故当事人李某之购买房屋行为对于违章房屋被拆一事并无影响。此时，违建房屋被拆与买房人李某之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本不属缔约过失责任应分担赔偿之范围。故左某应自行承担建筑成本损失。
原审法院以购房交易价款为基数确定相应责任承担数额，属法律理解有误。关于李某主张的借款利息、交通费及其他为履行该合同产生的支出，鉴于李某未尽相应审慎注意之义务，在缔约过程中具一定过失，故上述损失均由李某个人承担。但该房虽属违建，但已实际交付李某，亦不影响其占有期间的合理使用，从公平原则计，其应支付一定使用费，二审参照房屋位置、面积、使用时间等因素，酌定5万人民币，该款从左某应返还李某的购房款中直接扣除。
结论
对于合同无效后的缔约过失责任，一般的处理原则就是按照双方过错程度，确定各自应承担的责任；但是往往容忽略损失数额计算的基础标准是什么，这个损失后果与对方当事人的过错行为之间是否存在相应因果关系，这也是导致本案一审判决出现失误的直接原因；二审法院在查明案件事实的基础上，按照缔约过失责任的相关理论，合理公平地确定损失计算标准，分析研究两者之间是否存在因果关系，并据此对案件的损失分担做出妥善处理。
作者：林存义；来源：北京市第三中级人民法院网
