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限购导致房屋买卖无法履行 中介公司是否可以要求中介费

发布时间:2018-08-07 15:26:03    浏览次数:
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原告:上海汉宇房地产经纪有限公司
法定代表人:施少鸣
 
被告:王某某
委托诉讼代理人:张涛,上海君澜律师事务所律师
 
原告诉讼请求:被告支付原告可得利益损失41,000元。

事实和理由:2016年3月16日,经原告居间介绍,被告作为买受人与案外人陈某某、钱某某签订一份《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》),约定被告向案外人陈某某、钱某某购买位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”),买卖双方并签署了《房地产买卖协议》,后因被告原因导致买卖双方未能继续交易。原告又协调买卖双方签订了《解约协议》。但被告拒绝向原告支付佣金。依据《佣金确认书》的约定,被告应向原告支付佣金41,000元,因被告违约导致原告未能收取该笔佣金,故原告现主张可得利益损失,望判如所请。
 
被告辩称:不同意原告诉请。

不管原告主张的是可得利益损失还是居间服务费,被告均不同意支付。被告系外地户籍,2016年3月16日签订《居间协议》时,被告未婚,属于限购对象,当时原告工作人员告知其只要在签订网签合同前领取结婚证即可。2016年3月24日,原告工作人员祝迎青给被告打电话要求签订网签合同,当时被告尚未领取结婚证。2016年3月25日,被告领取了结婚证,但新的限购政策于该日出台,导致被告限购,从而无法签订网签合同。后在原告参与下买卖双方签订了《解约协议》,案外人陈某某、钱某某也实际退还了被告90,000元定金。

综上,被告系因国家购房政策调整而未能购买涉案房屋,本身并无过错,原告主张可得利益损失无事实和法律依据。
 
法院审理:

法院经审理认定事实如下:涉案房屋于2014年1月7日核准登记在案外人陈某某、钱某某名下。

2016年3月16日,案外人陈某某、钱某某作为甲方、卖售人,被告作为乙方、买受人,原告作为丙方、居间方,就买卖涉案房屋签订《居间协议》。该协议的主要内容为:房屋成交总价款为2,050,000元;甲、乙双方于2016年3月29日之前共赴丙方签约中心签署《上海市房地产买卖合同》(网签版);甲、乙双方按照《佣金确认书》的约定向丙方支付佣金。同日,案外人陈某某、钱某某作为甲方、卖售人,被告作为乙方、买受人就买卖涉案房屋签订了《房地产买卖协议》,就房屋买卖事宜作了相应约定。

同日,被告作为甲方、付款人,原告作为乙方、收款人,签订《佣金确认书》,确认佣金金额为41,000元,支付日期为过户之前。

2016年3月25日,被告与案外人孙亚伟登记结婚。

同日,上海市出台购房新政,将非本市户籍居民家庭购房个税或社保的年限将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2016年3月28日,案外人钱某某作为甲方、被告作为乙方,签订一份《解约协议》。该协议的主要内容为:1、因国家政策变动致使乙方需提前终止2016年3月16日双方签订的《房地产买卖协议》,双方同意自《解约协议》生效后当日,《房地产买卖协议》终止履行;2、双方确认乙方已付定金为100,000元,因乙方违约,甲方应于解约协议生效后当日返还乙方定金90,000元,剩余定金10,000元视为乙方的违约赔偿金;3、甲、乙双方(包括能够获知该信息之亲友)在签订本协议之日起六个月内不得就同一物业自行或委托其他中介公司进行买卖,否则汉宇公司有权依据相关规定收取居间费用。该份《解约协议》由原告作为证据提供,以证明其参与了买卖双方的解约过程。被告认为从该协议第3条可以看出原告默认对于本案的居间服务费不再收取,原告认为第3条仅仅是防止跳单条款。

审理中,原、被告一致确认:2016年3月24日原告通知过被告要求签订网签合同;2016年3月25日购房新政出台前被告的社保缴纳情况符合本市当时的购房政策,2016年3月25日购房新政出台后被告的社保缴纳情况不再符合购房政策。

审理中,原告陈述:2016年3月16日签订《居间协议》时,其对于被告是否具有购房资格只是做了口头询问,并没有要求被告填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。被告陈述:签订《居间协议》时,其告知了原告工作人员其系未婚,原告工作人员告知其只要在约定的网签日期之前领取结婚证即可。

审理中,被告向本院寄送一份《说明》,表示同意支付原告必要的居间服务费3,000元。
 
法院判决:

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中,原告作为房地产经纪机构,应当依法从事房地产居间活动,严格执行本市住房限购政策。本案中,从原告的陈述看,其在实施本案所涉居间行为时,并未按本市《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》的规定,督促被告填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》,亦未核对被告及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料,以至被告在领取结婚证之前因属限购对象而无法签订网签合同。在被告领取结婚证后、《居间协议》约定的签订网签合同日期之前,又因房地产新政的出台导致被告限购进而导致买卖合同无法继续履行,该情形亦不可归责于被告。

综上,本院对原告的诉讼请求不予支持。现被告同意支付原告必要的居间服务费3,000元,于法不悖,本院予以准许。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定,判决如下:

一、驳回原告上海汉宇房地产经纪有限公司的诉讼请求;
二、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产经纪有限公司必要费用3,000元。

如果负有金钱给付义务的当事人,未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费825元,减半收取412.50元,由原告上海汉宇房地产经纪有限公司负担(已付)。
 
案例索引:(2018)沪0117民初4036号
 
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

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