诚实信用与公序良俗原则在合同违约及解除中的认定
基本案情
2016年1月10日，张某某作为合同的出租方和甲方，与作为合同的承租方和乙方的**公司签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋出租给乙方使用。租赁期限为自2016年1月10日至房屋被政府拆迁为止。双方约定该套房屋租金五年内不变，即每月租金为4,500元；每隔五年以后月租金涨300元，即每月4,800元直到政府拆迁为止。甲方交付房屋，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为一个月租金，即4,500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按150元每天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同中还约定，在租赁期间，居住者不得从事违法、违纪等事项，如扰民等现象，甲、乙双方有权加以制止，如不改善，有权终止居住者合同。上述合同还约定了其他事宜。
合同签订后，张某某将系争房屋交付**公司使用。**公司向张某某支付押金（租赁保证金）4,500元和至2018年4月10日止的租金。嗣后，**公司将系争房屋转租给多人使用。2017年9月，张某某以**公司将系争房屋转租给他人使用，存在扰民和严重安全隐患等理由诉至一审法院，要求判如所请。
一审审理中，张某某向一审法院递交上海市浦东新区XX镇XX村民委员会于2017年8月24日出具的《情况说明》一份，该证明中载明：“兹有XX镇XX村XX号户主张某某，现把房子租给吕锡刚使用，可是吕锡刚做了二房东，把张某某的房子转租给了大约10户人家居住，里面总共居住了大约30人，这些居住户都是些做夜排档，小生意，故他们私自乱拉电线，乱排生活污水，乱倒生活垃圾等的极其恶劣的现象。煤气罐大约10几个，存在很大的安全隐患，每天晚上从深夜到凌晨总是有开大铁门关铁门的声音，造成隔壁邻居无法正常的生活，并且给周边邻居的生活带来了恶劣影响。”
**公司对上述证明的真实性没有异议，但认为不存在扰民。根据合同约定，如果不改善的，张某某可以终止合同，且张某某也没有催告**公司，故张某某不具有解除合同的条件。
一审认定
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张某某与**公司签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，张某某与**公司均应恪守。
根据上述合同约定，**公司在使用系争房屋期间发生居住者扰民现象并未改善的，张某某可终止合同。现由上海市浦东新区XX镇XX村民委员会出具的《情况说明》中佐证系争房屋内的居住者存在扰民现象，**公司也没有证据证明上述现象已经改善的事实，故张某某以此主张合同解除，一审法院予以支持。
合同解除后，**公司理应将系争房屋返还给张某某。由于合同约定**公司应承担每逾期一日按150元计的占用使用费是基于合同履行期届满后，**公司逾期返还系争房屋时应承担的违约责任，而根据一审法院上述分析认定，上述合同系在租赁期间被解除，故对张某某主张的使用费不适用上述合同约定，一审法院仍参照合同约定的租金标准计算。由于**公司已将租金支付至2018年4月10日，故上述日期前的使用费以**公司支付的租金予以抵扣。一审审理中，张某某同意返还给**公司租赁保证金4,500元，与法并无不合，一审法院予以照准。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除张某某与**公司签订的《上海市居住房屋租赁合同》；二、**公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋返还张某某；三、**公司应支付张某某房屋使用费（**公司于2018年4月10日前履行判决第二项内容的，**公司应承担每月4,500元的使用费与**公司已付的部分租金抵扣；**公司于2018年4月10日之后履行判决第二项内容的，**公司应支付张某某自2018年4月10日始至**公司实际履行判决第二项内容之日止的使用费，按每月4,500元计）；四、张某某应于**公司实际履行判决第二项内容之日返还**公司租赁保证金4,500元。
一审判决后，上海**房地产经纪有限公司不服提起上诉。认为：当事人在租赁合同补充条款中仅约定了居住者合同的解除条件，该解除条件并不适用于上诉人和被上诉人；当事人在租赁合同其他条款中约定的解除条件并未成就，且本案中亦不存在合同法规定的法定解除情形，故一审法院认定事实不清，适用法律错误。
二审认定
二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在履行义务过程中应当遵循诚实信用原则，不得违背公序良俗，不得滥用民事权利损害他人合法权益。
被上诉人在一审中提供了上海市浦东新区XX镇XX村民委员会出具的《情况说明》以及涉案房屋现场照片旨在证明涉案房屋中居住人员众多且较杂乱，不仅在用电、用气、排污及垃圾处理等方面存在很大的卫生、安全、消防隐患，而且从深夜到凌晨总是有开关铁门的声响，由此造成隔壁邻居无法正常生活，且给周边邻居的生活带来了恶劣影响。上诉人对上述证据的真实性没有异议，但认为实际情况与描述情形不同，即便存在上述事实，也不构成解除合同的条件。
上诉人虽然对被上诉人的事实主张提出异议，但并未提供相应明确的反驳证据，故上诉人的抗辩不成立，本院确认上诉人在租赁合同履行过程中存在未能按照合同约定的方法及租赁房屋的性质来悉心爱护和合理使用涉案房屋及其附属设施的情形，上诉人的履行行为显然与合同相关条款、性质和目的、习惯以及诚信原则不符，且存在可能危及租赁物及在内居住人员和周边邻居的财产和人身安全的隐患，亦有违公序良俗。一审法院根据查明事实所作判决，理由详细充分，并无不当。
综上所述，上诉人**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
作者：张涛律师；案例索引：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终1055号
