出租人以装修升级为由解除合同 承租人能否以其构成违约主张损失
【案情】
2018年7月，某餐饮公司与某置业公司签订《租赁合同》，合同约定：置业公司将其名下三间商铺出租于餐饮公司，租期5年，租金先付后租。餐饮公司保证全年开门营业，置业公司保证出租商铺始终处于适租状态，不存在影响承租人正常使用的不利因素。无正当理由，双方均不得单方解除合同。
2020年8月，置业公司向包括餐饮公司在内的其他商户发函通知：因调整升级，将对进行全封闭装修升级，装修时间约三个月。2020年11月，置业公司向餐饮公司发函：因经营调整，将解除与你方的租赁合同，现提前三个月通知你方，请你方于2021年3月前迁出商铺，并恢复原状归还我司。
2020年9月，餐饮公司起诉置业公司，要求其赔偿因置业公司整体装修造成的营业损失80万。
【裁判】
审理中法院查明，从2020年3月开始，置业公司开始对包括餐饮公司在内的商铺进行小规模装修，至2020年5月开始大规模装修，商铺内部大部分已拆除，进出受限，整个装修约持续至2021年7月。餐饮公司承租的地点位于商铺中间，非有独立出入口，整体环境脏乱，目前已停业。
餐饮公司在庭审中向法院认可《租赁合同》已于2021年1月解除。
置业公司是否存在违约行为，其可否通过发函形式单方面解除租赁合同？对于置业公司持续装修商铺，餐饮公司能否以无法实现合同目为由主张损失？
【评析】
首先，《民法典》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
根据法律规定，置业公司在合同履行过程中存在违约。本案中，根据《租赁合同》的约定：“无正当理由，双方均不得单方解除合同”，故置业公司无单方面或任意的合同解除权，置业公司发函要求解除《租赁合同》并不产生合同解除的法律效果，其行为构成违约。
其次，《民法典》规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
本案中，置业公司对出租商铺的持续装修行为，已违反了《租赁合同》“出租人应确保租赁房屋处理适租状态”的约定，餐饮公司作为餐饮店，无法在此环境下正常经营，置业公司已导致租赁合同目的无法实现，故置业公司对此应承担违约责任，并赔偿餐饮公司相应的相应损失。
作者：常熟市人民法院 王芳
