【案情】
2016年2月，被告租用原告坐落于海门街道某处的门面房，并签订房屋租赁合同对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了约定。同时约定，被告须于每年的1月15日前付清下一年度租金。之后，原、被告均按约履行了合同义务。自2020年1月10日起，原告向被告多次催要第五年度即2020年2月至2021年2月的租金，但被告一直以疫情期间资金周转困难为由拒付。2021年2月租赁期间届满，被告将原门面设备、设施转让给案外人使用，并与原告协商一致将10000元转让费在原告欠付的租金中抵扣。
为此，原告诉至海门法院要求被告支付第五年度的房租并按照合同约定的年租金的20%计付违约金，同时要求被告赔偿迟延支付租金期间的利息损失。
被告辩称，因新冠疫情原因，租赁店铺直至2020年5月都未能正常营业，系不可抗力造成，要求减免租金。
【裁判】
海门法院审理后认为，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免且不能克服的突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形。
被告承租案涉房屋用于餐饮服务经营，受疫情防控措施影响，营业收入减少。但在疫情得到有效控制后，被告仍逾期支付租金，其行为已构成违约，应当承担支付租金、赔偿损失的违约责任。考虑到当地疫情情况对被告经营活动的影响，该院依据公平原则，酌定减免被告一个月的租金，并将合同约定的违约金计算方式变更为自2020年3月15日起按照一年期贷款市场报价利率计算。
对于原告要求被告同时支付违约金和迟延支付租金期间的利息损失即违约损害赔偿，该院认为，在性质上，违约金就是违约损害赔偿的“预先约定”。案涉租赁合同已约定了违约金，被告违约后，原告只能请求被告按约支付违约金，不能同时主张违约损害赔偿。因此，被告应按照该院变更的违约金计算标准及起算时间向原告支付违约金。
【评析】
新冠肺炎疫情爆发的这两年多，因受疫情直接影响而产生的民事案件大量增多。特别是在房屋租赁合同纠纷中，被告以受疫情及防控措施影响为由抗辩的情况屡见不鲜。最高人民法院亦先后三次发布了关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，从基本审理思路、原则到具体案件类型处理方式都给出了意见，确保了裁判标准的统一。
《民法典》第五百九十条第一款规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任……《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下以下规则处理：
……疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。
该案中，原告承租的房屋用于餐饮经营，受疫情及防控措施直接影响较大，导致其营业收入明显减少、资金周转困难，符合不可抗力的法定要件。如果继续按照原合同要求被告履行付款义务，对其明显不公平，故该院酌情变更合同内容，综合考量案涉合同履行期间的当地疫情及防控措施对被告营业的影响程度，根据公平原则判决减免了被告的部分租金支付义务。但在疫情影响消除后，被告依然未按约支付租金，其行为已构成违约，仍应当承担相应的违约责任。
作者：南通市海门区人民法院 黄清清
