不动产买受人阻却强制执行情形的认定
——宿迁中院判决姜某诉李某、司某执行异议之诉案
【要旨】
不动产买受人已与出卖人签订不动产买卖合同并全额交付购房款项，在法院查封之前已经合法占有该房产，虽未办理房产登记手续，但系因出卖人原因导致登记不能，且买受人对房产过户登记已经尽到勤勉义务和注意义务的，对于不动产买受人排除执行的诉讼请求，应予支持。
【案情】
2020年8月5日，法院对姜某诉司某民间借贷纠纷案作出（2020）苏1322民初360号民事判决，判决司某于本判决发生法律效力之日起十日内向姜某支付借款4.5万元及利息。后根据姜某的申请，法院于2020年10月22日立案强制执行该判决。在执行过程中，法院于2021年1月3日作出执行裁定，裁定查封位于沭阳县某小区的房屋一套。案外人李某提出异议称该房屋系其购买且已实际入住，要求停止执行。法院于2021年11月17日作出执行裁定，裁定中止对上述房屋的执行。姜某不服该裁定，遂提起本案诉讼。
另查明，2010年2月11日，司某将其享有的拆迁房屋安置权益以5.8万元价款转让给李某，并签订协议一份。2011年5月12日，李某办理上房结算手续并支付案涉房屋安置差价款3万余元。同年5月13日，李某以司某名义与物业公司签订了物业管理协议，并向物业公司交纳了物管费、装修保证金等费用，对案涉房屋进行装修并入住，其后案涉房屋的相关水费、电费、燃气费均由李某支付。案涉房屋尚未办理产权登记手续。
【裁判】
江苏省沭阳县人民法院审理后认为，李某对案涉房屋依法享有物权期待权，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。姜某请求准予执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，依法不予支持。遂判决，驳回姜某的诉讼请求。
宣判后，姜某不服，提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院审理后认为，李某与司某在案涉房屋被法院查封前已签订书面合同，李某提供的上房结算清单、差价款收据等证据亦能证明李某支付了相应的对价及房屋差价，而且李某提供的有关案涉房屋物业费收据、水电费和燃气缴费凭证等证据，亦能证明李某在案涉房屋被法院查封前已实际占有使用该房屋，案涉房屋至今未办理产权过户登记非因李某自身原因所致。遂判决，驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的争议焦点在于李某对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
1.房屋买受人的物权期待权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条对物权期待权进行了保护，赋予了不动产买受人在顺位上优先于其他债权人的权利，可以排除执行。本案中，李某与司某签订拆迁安置权益买卖合同的时间是2010年2月11日，房屋被查封时间是2021年1月3日，且该拆迁安置权益买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，能够认定在法院查封之前，李某与司某就案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同。根据李某提交的拆迁安置权益买卖协议、上房结算清单及差价款收据及法院查明的事实，能够认定李某已支付了拆迁安置权益转让款及安置房屋差价款。李某作为支付了房屋全部价款的买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对案涉房屋的占有源自买卖合同，对房屋的占有具有排他性，且未办理过户登记不是李某造成的。所以，李某对案涉房屋享有物权期待权，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。
2.登记不能情形下对买受人过错的评判。
买受人是否对房产过户登记尽到勤勉义务和注意义务，是评判未办理过户登记情形下买受人是否具有过错的重要标准。如买受人已经尽到勤勉和注意义务，但是由于非自身原因导致登记不能，例如卖方本身尚未办理不动产登记，则买受人无要求过户登记的现实条件，导致登记不能，应当评价为买受人无过错。这种评价的法理基础在于买受人对不动产交易规则的信赖，行为人只需尽到了法律对一般人的要求，便可评价为无过错。本案中，司某将拆迁安置权益转让给李某，李某付清价款并合法占有安置房屋后，司某负有协助李某办理过户登记的义务。司某应当先行将案涉房屋登记到自己名下，再协助过户登记到李某名下。从本案查明的事实看，李某曾要求过司某办理案涉房屋过户手续，但司某至今未将案涉房屋登记至本人名下，导致李某未能完成过户手续，故案涉房屋未办理过户登记手续并非李某自身原因所致，符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项的规定。
3.价值衡量方法在本案中的应用。
《执行异议复议规定》第二十八条将无过错的一般买受人权益居于民事权益顺位中的优先地位，侧重进行保护，否则必然造成实质上的不平等。本案中，李某提交的物业管理协议、物业公司出具的收据以及水电费、燃气费收据等证据，能够证实其在法院查封案涉房屋之前已长期、合法占有该房屋，目的是取得房屋所有权用以持续居住，而且如前所述，案涉房屋未办理过户登记手续并非李某自身原因所致，李某并无过错，对其予以优先保护有利于在个案中实现法律价值的衡平。
本案案号：（2022）苏1322民初38号，（2022）苏13民终2921号
案例编写人：江苏省沭阳县人民法院 蒿士建 屠鑫鑫 张旭书
