——G公司诉幸某房屋租赁合同纠纷

要旨

作为对违约损害赔偿范围进行限定的规则之一，“减损规则”为我国合同法第119条第1款所明确规定，即当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在租赁合同中，若租赁合同的解除条件早已成就（如承租人长时间不支付租金且对承租房屋放任），但出租人未在合理时间内行使解除合同、收回房屋等权利，则对于出租人此期间的房屋租金主张，应当酌情予以扣减。

案情

原告（反诉被告）：G公司

被告（反诉原告）：幸某

2010年12月12日，原告G公司与被告幸某签订一份《租赁合同》，约定原告将座落于松江区九亭镇沪松公路的某房屋出租给被告。租赁期限从2010年12月12日起至2013年10月9日止，月租金19,000元，按季度支付。合同签订当日，被告支付了保证金38,000元及2010年12月26日至2011年3月25日的租金57,000元。2010年12月15日，被告幸某的丈夫蒋某在《房屋租赁使用交接书》上以“幸丹”的名义签字。

被告承租房屋后，由于种种原因，一直将房屋空置，未进行装修，也未实际使用，且未再支付租金。2012年2月21日，原告向被告发出《催款函》，要求支付租金。无果后，于2012年2月25日发出《解除租赁合同通知书》。但双方仍无法协商一致，原告于2012年3月13日故诉至法院。

原告G公司诉称：根据双方约定，被告租金应当按季度支付，先付后用，于每期租金到期前10日支付。但合同签订之后，被告迟迟未能支付2011年3月26日之后的租金。原告于2012年2月21日向被告催款无果，于2012年2月25日发函要求解除合同，但被告仍不愿出面与原告协商解决。由于被告逾期支付租金累计已超过15日，自即日起解除租赁合同，保证金冲抵违约金。原告请求判令：被告支付2011年3月26日至2012年3月25日的房屋租金228,000元及相应滞纳金。

被告幸某答辩称：双方确实签订了房屋租赁合同，其丈夫代表被告签订了房屋交接书并接收了房屋。其也收到了原告于2012年2月25日发出的合同解除函，同意合同于该日解除。但是，拖欠租金的原因是在承租房屋后，原告签合同时所承诺的配套设施均未兑现，造成租赁的房屋无法使用。为此，承租后三个月左右，被告就曾向原告提出解除合同，或者将房租降为每幢3,000元一个月。过了两个月左右，原告回电称房租可以降到6,000元，但被告还是觉得太高，不愿接受，就告知原告房子不要了，让原告自行处分，但原告却没有回应，反而拖延至2012年2月25日才发函要求解除合同，是蓄意拖延要求更多租金。故此，请求驳回原告的诉讼请求。

同时，被告幸某并提起反诉，要求原告返还已付租金57,000元、保证金38,000元。原告G公司在对被告的反诉请求不予认可，并认为保证金38,000元应当作为违约金没收。

审判

法院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《租赁合同》中约定，被告逾期支付租金超过15天，原告可以解除合同。现被告仅支付了2011年3月25日之前的租金，故原告于2012年2月25日发函要求解除合同，合法有效，本院对此予以确认。

合同解除后，因涉案房屋已经实际交付给被告，被告虽称由于原告欺骗和租金过高故已不再承租房屋，但其既未通过正式、法定途径与原告解除合同，也未将房屋钥匙返还给原告，故其主张不支付租金显然于法无据。争议的焦点在于：被告应付租金的期间和标准如何确定？（1）期间问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，租赁合同约定被告迟延支付租金15日后，原告即享有合同解除权，但原告却怠于及时行使该项权利，没有采取适当措施防止损失的扩大，显然无权要求被告全额支付租赁解除前的所有租金。结合本案实际情况，本院酌定被告还应支付原告五个月的租金。（2）标准问题。被告在庭审中承认曾同意将租金降至12,000元，本院对此予以确认，但由于没有证据证明被告同意已经支付的租金亦按照每月12,000元计算，故2011年3月26日前的租金仍按原合同约定执行。综上，本院酌定被告还应向原告支付租金60,000元。而且，本院在酌定该金额时已经考虑了逾期付款滞纳金的因素在内，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，本院不予支持。

关于双方诉请的保证金问题，根据《租赁合同》的约定，在合同租赁关系终止时，除合同约定的扣除情形外，原告应将保证金无息归还被告。被告辩称根据《租赁合同》第八条的约定，在被告违约的情况下，原告可以向被告主张相当于月租金2倍的违约金，故保证金不应返还。但是一则，经全面审查双方签订的《租赁合同》，并无可以将违约金直接从保证金中扣除的约定。二则，对于违约金的主张，原告应通过单独的一项诉请提出，以便于被告抗辩和法院审查，原告现将保证金直接等同于违约金而扣除，显然混淆了违约金和保证金的性质。故此，原告应将保证金38,000元返还给被告。但被告要求原告支付保证金利息的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

综上，我院判决被告幸某支付原告G公司租金60,000元，原告G公司返还被告幸某保证金38,000元，对双方其余的诉请均不予支持。

原、被告均服判息诉。

评析

本案中，被告幸某不支付租金的违约事实明显。但是，原告G公司作为守约方，在合同约定幸某迟延支付租金超过15日即可解除合同的情况下，却对幸某的违约状况不闻不问，迟至一年之后才发函要求解除合同，导致涉案房屋空置长达一年之久。而且，原告G公司为涉案房屋所在市场的管理公司，对该房屋的空置状况一直处于明知的状态，更何况在被告违约之初，曾以电话等方式表示要求降低租金、返还房屋等意见。因此，法院以合同法第一百一十九条为依据，认为原告没有履行减损义务，酌情确定了被告应承担的租金数额。

一、减损义务的理论分析

（一） 减损义务之语义

减损义务亦称减损规则，最先系从英美普通法上发展出来的，称为Mitigation，经过三百多年的判例法的发展，如今该规则在英美法中已经相当成熟。[1]在《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条都有相关规定，具体系一种违约方违约之后守约方积极采取减损措施避免损失扩大的制度。减损规则既体现了诚实信用原则的具体要求，又发挥着激励受害人在损害事件发生后采取合理的措施减少损害结果的发生，达到最有效配置资源的效果的功能。

减损义务虽曰为义务，但我们认为其并非严格意义上的义务，若为义务，原告若不履行相应的减损行为，被告可以要求其承担一定的赔偿损害。而实质上，违约方违约后，违约方不得要求守约方采取措施；守约方未采取措施的，违约方也不得要求守约方赔偿，而仅是守约方不能请求违约方赔偿本可以减少之损失，使非违约方发生利益的减损。换句话说，减损规则仅用于限制请求违约赔偿一方可获得的赔偿范围，被告不能因原告未采取合理措施避免损失扩大而获得一个对原告的诉讼请求。故减损义务只是作为一种习惯用语，属于“不真正义务”或曰“间接义务”，对此，有位学者比较恰当地评论道：它可以作为一个便利的（尽管不准确）速记符号来描述依据减损原则违约受害人所应有的行为。[2]

（二）法条之释义

理解减损规则的法理要义，就要明白《合同法》第一百一十九条的真正含义，根据该法条的具体内容可以做进一步分析，总体来说，法条包含了三层规则。第一层规则为违约方责任应当扣除守约方已经避免或减少了的损害，第二层规则不管损害是否被避免，违约方责任都可以扣除守约方本可以通过合理努力就能避免的损失，第三层规则为守约方有权获得因减少损害而支出的合理费用。

第一层、第三层规则的适用基础在于守约方已经做出了实际减损行为的情形。而第二层规则旨在适用可能减少的损失，违约发生后，在本可通过合理努力就可以避免损失的情况下，若守约方没有这样做，就要丧失对这部分向违约方求偿的权利，或者说违约方就可以在损害额中扣除这部分本可以减轻的损失。

司法实务中，往往第二种情形更为重要，因为第一种情形下，守约方已经采取必要措施，损害额的计算相对确定简单；而第二种情形，守约方未实施一定行为，或者其实施的行为不符合合理性标准，那么何为本可避免的损失？何为合理性行为的标准？这些问题都不确定，需要在具体案件中进行分析。

二、减损义务之裁判标准

减损规则的适用需要法官在个案中发挥自由裁量权，本着公平的原则加以认定，应准确把握本可避免损失的额度以及一方违约后，守约方是否合理地减损行为来防止损失的扩大。

（一）损害赔偿额的计算

A (开始违约时间点) ---B（守约方知晓或可以采取措施防止损失时间点）---C （合同解除时间点）

减损规则之所以适用，理论基础为违约方仅仅能够对因自身违约所造成的损害承担责任，而本可以避免的损失并不是由其违约而直接导致的，或者说本可以合理避免的损失与违约行为之间没有直接因果关系。故判断守约方何时开始承担减损义务的时间点应注重损失的造成与结果的因果关系。

上图中A—B时间节点的损失即为因违约方违约导致的损失，守约方可以获得赔偿。而B-C时间节点的损失即为本可避免扩大之损失，换句话说，导致BC损失的真正原因并不必然由于违约方，即BC的损失是可以避免的，此损失与违约方的违约行为没有因果关系。故综合以上分析，损害赔偿额的计算公式为：损害赔偿额=价值损失+其他损失一避免的支出一避免的损失。价值损失为守约方在违约方未违约情况下，其本可期待的实际价值损失，即预期利益；其他损失包括采取减损措施所支出的费用和守约方因违约方导致的财产损失。故本案被告在2011年3月25日停止交付租金之日为时间节点A，被告向原告明确表示不履行支付租金的合同义务，此为时间节点B，此后的损失即属于本可避免扩大的损失，原告作为守约方应负有相应的减损义务。被告应承担的赔偿损失额为AB损失加上被告违约导致原告所造成的一些价值损失。本院故此酌情判令被告支付原告5个月租金。

（二）适当措施之合理性标准

减损义务直接影响到守约方可获得的损害赔偿的范围，而判断是否应适用减损规则最为关键点在于判断守约方减损措施是否合理。“合理的减损措施”作为一种不确定概念，守约方的行为合理性标准往往难以判断，往往应考虑两个方面。

主观上，主要是指守约方若未采取减损措施，其主观心态是否为善意的。假设被告已经表示他不愿意履行合同，那么一个善意的原告都被假定认识到，在这种情况下，再往前走并履行合同将会造成金钱浪费。但被告却仍旧未采取任何措施，就该被认定为是恶意的。也就是说，只要行为人在当时已经尽心尽力去挽回损失了，纵使在客观上并没有减轻损失甚至增加了损失仍可以获得全面赔偿。

客观上，首先，是要在守约方进行减损行为时或应为行为时加以判断，即在时间节点B时进行合理行为，而不应以事后的情况来衡量先前行为是否合理；也就是说，减损措施的履行应当具有时效性，若超过时效，失去其价值也不存在是否合理之说，此为前提条件。其次，守约方履行的措施要为一般理性人应当会做的事。1878年英国詹姆斯法官对合理性标准有一经典陈述：“原告们有权获得的是对他们因违约而业已实际遭受之损害的全部赔偿，违约人不负担因原告们没作为通情达理之人本应做到事情而造成的额外的费用，原告们亦没有任何义务去做任何在正常经营过程之外的事情”。[3]上述的“通情达理之人”、“正常经营”都间接阐述了若合理人处于当时守约方所在情形下应当会采取的措施而守约方没有采取该措施，即认为未采取合理措施。

我们认为，法律基于平衡双方利益的宗旨，判断是否合理应注重不能使得违约方因守约方的减损行为而获利，也不要求守约方冒不适当的风险、负担而减轻损失。此外，确定是否合理除了考虑到主观善意问题（由于是守约方的内心活动，外人一般无从判断），还应辅之客观因素。综合以上两点，合理性标准应为守约方主观上出于善意，且如处于违约方位置情形下作为理性人应采取的相应行动。总之，若守约方对减损措施的选择只要在当时的条件下是合理的，违约方便不能抱怨。本案原告作为出租人在被告出现违约情形的情况下，与被告协商租金不成，作为正常理性人理应了解到被告将不继续履行合同义务，故应及时解除合同、要求赔偿损失或者继续履行合同，而不应消极怠于行使权力，使得损失扩大，这既不符合主观善意要件，亦不满足客观理性人正常的行为结果。

[1] 韩世远：《合同法总论》（第二版），法律出版社2008年3月第二版，第575页。

[2] 韩世远，《减损规则论》，载《法学研究》1997年版第1期。

[3] 韩世远，《违约损害赔偿研究》，法律出版社1999年版。

作者：王燕华 周莹；单位：上海市松江区人民法院